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「相続税対策」──土地活用で大きく変わる資産の未来とは
土地活用・賃貸経営
第二建築事業部の村上です。とても暑い日が続いていますが、みなさんいかがお過ごしでしょうか。
今回は土地を所有している方のお悩みで１番多い、「相続税」についてお話させていただきます。
スターホームの所在地である神奈川県で土地を所有している方にとって、相続税の問題は決して他人事ではありません。特に横浜市・川崎市・藤沢市など都市部では地価が高く、評価額も相続税額も大きくなりがちです。「先代から受け継いだ土地を次の世代に残したいけれど、相続税で手放さざるを得ない」という話は、決して珍しくはありません。
そんな中、土地活用による相続税対策は、有効かつ実践的な選択肢として注目されていますが、今回は、地主様に向けて、土地活用を通じた相続税対策の考え方とポイントを解説します。
神奈川県の土地は相続税が高くなりやすい？
神奈川県の中でも、横浜市・川崎市・鎌倉市などは地価が高く、特に駅近や商業エリアに土地を所有している場合、評価額が非常に高くなりやすいのが特徴です。
相続税の計算では「路線価」（国税庁が定めるその年の評価額）をもとに評価されるため、何も活用していない更地のままだと、路線価がそのまま反映され、重い税負担になりがちです。
しかし、その土地を「貸す」「建てる」などして活用することで、評価額を抑えることが可能です。
土地活用による評価額の圧縮とは？
たとえば、アパートやマンションを建てて第三者に貸すと、その土地は「貸家建付地」として扱われます。この場合、土地や建物の評価額は以下のように圧縮されます：
- 貸家建付地の評価減（最大約20％程度）
- 建物の借家権による評価減（約30％程度）
つまり、何も活用していない状態と比べて、相続税評価額が数割単位で下がる可能性があるということです！
さらに、建物の建築費にローンを利用することで債務控除も受けられるため、結果として相続財産全体の評価を抑えることができます。
土地活用の例
1. アパート・マンション経営（横浜市・川崎市など）
都市部では賃貸需要が安定しており、単身者向けの1Kアパートや高齢者向け賃貸住宅など、地域ニーズに合った賃貸住宅は高い稼働率が期待できます。相続税対策だけでなく、老後の安定収入源としても有効です。スターホームでは、アパート（PRIMA）、マンション（ガーディアンヒルズ）、長屋（ラストーリア）、規格住宅（ガーディアンハウス）などなどその土地に合わせたご提案をさせていただきます。
2. 駐車場経営
駅周辺や住宅街ではコインパーキングのニーズも根強くあります。ただし、更地扱いになると相続税評価が高くなるケースもあるため、「月極駐車場として契約」や「アスファルト舗装」の有無などで評価が変わる点に注意が必要です。
3. 医療・福祉施設への貸地（その他のエリア）
近年は医療モールや障がい者福祉施設などへの定期借地という活用方法も増えています。長期的な契約となるため、安定した資産活用が可能です。また、駅から遠くアパートなどでは空室のご不安がある土地でも運営できます。スターホームではまだまだ供給が求められている、障がい者グループホームのご提案をさせていただきます。
土地活用の注意点と対策
土地活用にはメリットが多い一方で、以下のようなリスクも伴います：
- 空室リスク：入居者がつかないと収益が得られません。
- 初期投資が高額：建物建築にかかる費用は無視できません。
- 運用管理の手間：維持管理やクレーム対応など、負担もあります。
こうしたリスクを抑えるには、地元に強い不動産会社や建築会社に相談し、土地の特徴に合った活用プランを立てることが重要です。特に神奈川県では、地域ごとに需要や建築規制が異なるため、地場に精通したパートナー選びが成功の鍵となります。
今からできること：早めの相談と対策がカギ
相続税対策は、「亡くなってから」では何もできません。評価減を受けるためには、生前に土地を活用しておくことが前提となります。
「相続はまだ先のこと」と思っていても、将来の安心のために、今からできる準備を進めておくことが家族への最大の配慮ではないでしょうか。資産の組み換えや相続税の試算、借入計画など、必要なステップは多岐にわたります。
まとめ
神奈川県のように地価が高いエリアでは、何もしないでいると相続税の負担が非常に重くなりかねません。しかし、土地を有効に活用することで、評価額を抑えつつ収益化も図ることができます。
相続税対策は「早めに、具体的に」取り組むことが成功のポイントです。地域特性に合わせた土地活用はスターホームにご相談ください。
